Hotline: 1900 1885
Hotline: 1900 1885
Mã Chứng Khoán   Tin tức  

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất, những kẽ hở pháp lý

Đầu tư Chứng khoán - 20/08/2019 11:36:00
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là nhu cầu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng, nhằm khai thác tối đa giá trị kinh tế do đất đai đem lại. Tuy nhiên, việc chuyển đổi không đúng quy hoạch, sử dụng sai mục đích, gây lãng phí, trái với quy định của pháp luật cần phải kiên quyết ngăn chặn, xử lý.

Các thủ tục để thực hiện một dự án nhà ở thương mại

Để thực hiện một dự án nhà ở thương mại, tùy theo từng trường hợp, chủ đầu tư phải đáp ứng những điều kiện và yêu cầu chung, phải thực hiện qua nhiều thủ tục pháp lý liên quan và có thể khác nhau, trong đó có các thủ tục như: lựa chọn chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, giao đất, quy hoạch xây dựng, thẩm định thiết kế công trình…

Về yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, Điều 19, Luật Nhà ở 2014 quy định, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được lập, phê duyệt và triển khai thực hiện tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tuân thủ các nội dung quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đáp ứng các yêu cầu quy định Luật Nhà ở.

Về lựa chọn chủ đầu tư dự án, Luật Nhà ở 2005 trước đây và Luật Nhà ở 2014 đã đưa ra quy định việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo một trong 3 phương thức là đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu và chỉ định chủ đầu tư. Tại Điều 8, Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 có một số quy định về trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Về thủ tục chấp thuận chủ trương được thực hiện theo hai trường hợp, thứ nhất là thực hiện theo Luật Nhà ở và thứ hai là một số trường hợp dự án thực hiện theo thủ tục chấp thuận chủ trương của Luật Đầu tư. Theo quy định Điều 170, Luật Nhà ở, dự án xây dựng nhà ở thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

Nếu dự án nhà ở thực hiện theo thủ tục quy định Luật Nhà ở 2014, thì nội dung quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương tại Điều 11, Nghị định 99/2015/NĐ-CP (mẫu Phụ lục 5) như: Tên dự án; Tên chủ đầu tư; Địa điểm, ranh giới, quy mô diện tích đất của dự án; Mục tiêu của dự án; Hình thức đầu tư; Nội dung chính của dự án (công việc thực hiện, số lượng từng loại nhà ở cần đầu tư xây dựng, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở, phương án triển khai thực hiện); Tổng mức đầu tư; Nguồn vốn đầu tư; Thời gian và tiến độ thực hiện dự án; Phân kỳ đầu tư (nếu có); Thời hạn hiệu lực của văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư…

Nếu dự án nhà ở thực hiện theo thủ tục quy định Luật Đầu tư 2014, thì nội dung quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư tại Khoản 8, Điều 33, Luật Đầu tư (Mẫu II.1 Thông tư 16/2015/TT-BKHĐT) như: Nhà đầu tư thực hiện dự án; Tên, mục tiêu, quy mô, vốn đầu tư của dự án, thời hạn thực hiện dự án; Địa điểm thực hiện dự án đầu tư; Tiến độ thực hiện dự án đầu tư; Thời hạn hiệu lực của quyết định chủ trương đầu tư…

Tại Khoản 3, Điều 9, Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định việc chấp thuận chủ trương được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư có bao gồm dự án xây dựng nhà ở là trường hợp Điểm a, Khoản 1, Điều 32, Luật Đầu tư (trường hợp là “Dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;”).

Dựa vào quy định này, nhiều dự án ra quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án trước đây là đất sản xuất - kinh doanh hoặc dịch vụ (đất nhà xưởng sản xuất, đất của dự án sân golf…) đều được chấp thuận chuyển đổi thành dự án nhà ở và sau đó địa phương ra quyết định chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Tuy nhiên, tại các dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở với “dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất” được đánh giá việc vận dụng áp dụng pháp luật này có nhiều điểm chưa đúng, tùy theo từng vấn đề cụ thể. Cụ thể, với Luật Nhà ở là việc bỏ qua trình tự thủ tục lựa chọn chủ chủ đầu tư, với Luật Đầu tư là quy định chung về dự án đầu tư các ngành nghề nói chung như chuyển đổi đất nông nghiệp sang loại đất phi nông nghiệp để xây dựng nhà máy sản xuất…

Câu hỏi đặt ra, ngoài điểm khác “chuyển mục đích sử dụng đất”, những dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư bằng việc “dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất” thì còn có những đặc điểm gì khác thể hiện rõ nét những "đặc ân" với loại dự án này và những quy định bất cập của Luật Nhà ở.

Dự án không phải theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản?

Do thực hiện theo thủ tục của Luật Đầu tư về “dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất” nên các địa phương ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở theo nội dung tại Khoản 8, Điều 33, Luật Đầu tư (Mẫu II.1 Thông tư 16/2015/TT-BKHĐT).

Điểm đầu tiên có thể thấy, các dự án này mặc dù là nội dung dự án nhà ở, nhưng không có phần căn cứ vào Luật Nhà ở 2014. Mặt khác, nội dung của dự án không nêu rõ số lượng nhà ở cần xây dựng, diện tích sàn sây dựng, hạ tầng bàn giao lại cho chính quyền quản lý… như nội dung nếu theo thủ tục Luật Nhà ở 2014 quy định cụ thể tại Điều 11, Nghị định 99/2015/NĐ-CP (mẫu Phụ lục 5).

Như vậy, với những nội dung theo thủ tục Luật Đầu tư, thì một dự án nhà ở thương mại “có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất” được nhanh chóng chấp thuận chủ trương đầu tư, vì không cần xét đến các nội dung như Luật Nhà ở. Ngược lại, thủ tục Luật Nhà ở không có các quy định về thời hạn thực hiện dự án, tiến độ góp vốn và huy động các nguồn vốn…, nên thường hiểu thời hạn thực hiện dự án (thời gian xây dựng công trình và thời gian bán nhà) đều kéo dài đến 50 năm và giao đất cho chủ đầu tư với thời hạn 50 năm.

Giữa 2 văn bản này cũng có sự khác nhau giữ tên gọi “nhà đầu tư” và “chủ đầu tư”. Tại Khoản 7, Điều 19, Luật Quy hoạch đô thị 2009 quy định, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư” nên không nhận hồ sơ của "nhà đầu tư", hay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư hay nhà đầu tư…

(Còn nữa)

Tin mới

Tin cũ